FAQ Mietrecht
Fragen und Antworten
Die Fragen und Antworten im Folgenden sollen Ihnen als erste Hilfestellung dienen. Sie beantworten die häufigsten Fragen zum Mieter- und Milieuschutz und nennen Ihnen die richtigen Ansprechpartner.
Allgemein
Die Stabsstelle Mieterschutz berät Frankfurter Hausgemeinschaften, wenn diese sich von Vertreibung und Entmietungsszenarien bedroht fühlen. Dafür wählen Sie die (069) 212-37777 oder schreiben eine E-Mail an mieterschutz.amt64@stadt-frankfurt.de.
Darüber hinaus führt die Stabsstelle Mieterschutz Informationsveranstaltungen durch, um die Mieter:innen in ganz Frankfurt über ihre Rechte aufzuklären.
Außerdem vermittelt sie zwischen Mieter- und Vermieterseite.
Die Stabsstelle Mieterschutz hat keinerlei politische Handhabe. Sie ist eine Verwaltungseinheit im Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt am Main.
Im Gegensatz zu Mieterschutzvereinen berät die Stabsstelle nicht zu individuellen mietrechtlichen Belangen, übernimmt keinen Schriftverkehr mit der Vermieterseite und bereitet auch keine gerichtliche Auseinandersetzung vor.
Die Stabsstelle Mieterschutz gibt Ihnen eine erste Orientierung, kommt sie vor Ort in der Hausgemeinschaft besuchen und hat die Möglichkeit, in die Verwaltung hinein koordinierend tätig zu werden. Außerdem vermittelt sie zwischen Mieter- und Vermieterseite.
Alles in Zusammenhang mit Verdrängung, Entmietung, Herausmodernisieren sind Themen der Stabsstelle Mieterschutz. Die rechtliche Beratung ist sehr umfassend und richtet sich meist an Hausgemeinschaften. Betroffene werden langfristig betreut.
Die mietrechtliche Beratungsstelle hilft bei individuellen Fragen rund um Mietrecht, zum Beispiel Fragen zu einer Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhung, Schäden oder Kündigung.
Auch die mietrechtliche Beratung ist kostenlos und steht Frankfurter Bürger:innen mit einem Einkommen bis zu 2.150 € zuzüglich 650 € netto je weiterem Haushaltsangehörigen offen. Sie erreichen die Mietrechtliche Beratungsstelle unter 069/ 212-40046 oder per E-Mail mietrechtliche-beratung@stadt-frankfurt.de Weitere Infos hier!
Mehr zu den Ansprechpartner:innen der Stadt Frankfurt am Main erfahren Sie hier!
Modernisierung
Mieter:innen müssen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden.
Einschränkungen ergeben sich zum einen hinsichtlich der Kosten, die der/die Vermieter:in anschließend auf den/die Mieter:in umlegen darf – die sogenannte Modernisierungsumlage.
Mehr zu Modernisierungen erfahren Sie hier!
Zum anderen ergeben sich Einschränkungen in besonders geschützten Stadtteilen – den Milieuschutzgebieten. Dort sind bestimmte Modernisierungsvorhaben nicht zulässig.
Mehr zum Thema Baumaßnahmen in Milieuschutzsatzungen erfahren Sie hier!
Schließlich müssen Mieter:innen Veränderungen des Wohnungsgrundrisses nicht dulden und können Modernisierungen unter Umständen abwenden, wenn diese eine nicht hinzunehmende Härte für sie bedeuten.
Im Milieuschutzgebiet gelten besondere Einschränkungen. Die Stadt Frankfurt am Main hat für 15 Gebiete der Stadt sogenannte Erhaltungssatzungen beschlossen. Diese haben zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – das sogenannte „Milieu“ – zu schützen. Hier dürfen Baumaßnahmen vorhandenen Wohnraum nicht derart verändern, dass er für die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist.
Mehr zum Thema Baumaßnahmen in Milieuschutzsatzungen erfahren Sie hier!
Wenn die gesamte Hausgemeinschaft von einer Modernisierung betroffen ist und Entmietungsszenarien befürchtet, wenden Sie sich an die Stabsstelle Mieterschutz.
Haben Sie individuelle mietrechtliche Fragen, dann wenden Sie sich an die Mietrechtliche Beratungsstelle unter (069) 212-40046 oder per E-Mail an die mietrechtliche-beratung@stadt-frankfurt.de.
Um die Dienste der Mietrechtlichen Beratung in Anspruch zu nehmen, müssen Sie bestimmte Bedingungen erfüllen. Mehr zu diesen Bedingungen finden Sie hier!
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Mieterschutzvereine beraten Sie außerdem langfristig in mietrechtlichen Belangen – auch zu Modernisierungsankündigungen. Sie übernehmen zudem den Schriftverkehr mit der Vermieterseite und bereiten gerichtliche Auseinandersetzungen vor. Eine Mitgliedschaft im Mieterschutzverein kostet zwischen 50 und 100 Euro im Jahr.
Wer rechtsschutzversichert ist, kann auch in die juristische Auseinandersetzung gehen und nötigenfalls auch Gerichtsprozesse führen, ohne Angst vor hohen Kosten haben zu müssen. Die Mitgliedschaft in Mieterschutzvereinen umfasst manchmal auch eine Rechtsschutzversicherung.
Mehr Informationen zur rechtlichen Begleitung und Kontakte finden Sie hier!
Der Vermieter ist verpflichtet, drei Monate im Voraus die Modernisierung anzukündigen. Wenn diese Ankündigung nicht erfolgt, müssen Sie die Arbeiten nicht dulden und Handwerkern auch nicht die Türe öffnen.
Außerdem wirkt eine spätere Modernisierungsmieterhöhung nicht wie sonst ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Modernisierungsmieterhöhung. Vielmehr ist die erhöhte Miete dann erst mit Beginn des neunten Monats nach Zugang der Modernisierungsmieterhöhung fällig.
In der Modernisierungsankündigung müssen die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme, der voraussichtliche Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung inklusive der Betriebskosten aufgezeigt werden.
Achtung: Modernisierungsmieterhöhungen sind – anders als Regelmieterhöhungen – NICHT zustimmungspflichtig. Es handelt sich dabei um eine einseitige Erhöhungserklärung, die unmittelbar wirksam ist, soweit die formellen Voraussetzungen eingehalten sind.
Konsequenz: Wer nicht zahlt und meint, mangels Zustimmungserklärung dazu auch nicht verpflichtet zu sein, gerät unmittelbar in Mietrückstand, der in eine Kündigung und Räumungsklage münden kann.
Mieter:innen dürfen Modernisierungen dann ablehnen, wenn sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Dazu müssen die Belange der Mieter:innen jedoch abgewogen werden mit den berechtigten Interessen sowohl der Vermieterseite als auch anderer Mieter:innen sowie den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes.
Dabei kann sich eine Härte sowohl auf die Bauarbeiten selbst als auch auf ihre Folgen beziehen. Eine Härte kann auch aufgrund von persönlichen Lebensumständen wie zum Beispiel Alter, Krankheit, Arbeitslosigkeit oder einer bevorstehenden Schul- oder Ausbildungsprüfung gegeben sein.
Auch die zu erwartende Mieterhöhung oder die Erhöhung der Betriebskosten können eine Härte darstellen. Sie bleibt bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht aber außer Betracht und kann gegebenenfalls erst im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigt werden.
Lassen Sie sich schnellstmöglich beraten und legen Sie zum Beratungstermin insbesondere auch Einkommensnachweise vor. Mit diesen Nachweisen lässt sich ermitteln, wieviel Prozent Ihres Einkommens für die Miete aufzuwenden ist.
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Härtefalleinwände werden von den Gerichten von Fall zu Fall entschieden. Es können deshalb keine pauschalen Einschätzungen gegeben werden, ob ein Härtefalleinwand Erfolg haben wird.
Achtung: Bitte beachten Sie dabei DRINGEND, dass ein Härtefalleinwand innerhalb einer bestimmten Frist erhoben werden muss, um wirksam werden zu können:
Der Einwand muss bei der Vermieterseite zwingend bis zum Ende des Monats zugegangen sein, der auf den Monat des Erhalts der Modernisierungsankündigung folgt.
Beispiel: Erhalten Sie am 15.02. eines Jahres ein Ankündigungsschreiben, so muss der Härtefalleinwand der Vermieteraeite spätestens am 31.03. des selben Jahres vorliegen.
Erhält die Vermieterseite dieses Schreiben erst am 01.04., so ist ein solcher zu spät zugegangener Härtefalleinwand meist unwirksam.
Nach Abschluss der Baumaßnahmen ist der Vermieter dazu verpflichtet, die getätigten Investitionen offenzulegen. Hierunter fallen alle Kosten, die er umlegen will und damit Ihre Mieterhöhung begründet. Prüfen Sie die Plausibilität der Aufstellung und beauftragen Sie im Zweifelsfall einen Architekten, um ein Gutachten einzuholen.
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Nur eine Modernisierung kann zu einer finanziellen Mehrbelastung in Form einer Mieterhöhung führen. Eine Modernisierung ist gekennzeichnet durch die nachhaltige Steigerung des Nutzwertes der Wohnung. Steigt also der Komfort, dann darf auch die Miete erhöht werden. Beispiele dafür sind: ein besserer Schallschutz oder ein neues Bad.
Ebenso berechtigen Maßnahmen, die zur Energieeinsparung geeignet sind, zu einer Modernisierungsmieterhöhung. Dies sind zum Beispiel Maßnahmen zur Dämmung von Dach oder Fassade, der Einbau einer neuen, effizienteren Heizungsanlage beziehungsweise der Einbau neuer Fenster.
Mehr Informationen zum Thema Modernisierung finden Sie hier!
Während des Umbaus können Sie die Miete mindern, wenn die Bewohnbarkeit eingeschränkt ist. Eine Ausnahme bilden energetische Sanierungen. Hier erlischt in den ersten drei Monaten der Minderungsanspruch.
Wir raten Ihnen sehr dringend, ein Bautagebuch zu führen und alle Störungen und Beeinträchtigungen schriftlich und auch mit Hilfe von Fotos zu protokollieren. Diese können Sie nach Beendigung der Bauarbeiten gesammelt dem Vermieter zukommen lassen und damit rückwirkend Ihren Minderungsanspruch begründen.
Ein solches Protokoll ist unbedingt notwendig, um notfalls einem Gericht darlegen zu können, wie sehr Sie durch die Baumaßnahme beeinträchtigt waren.
Mehr zum Thema Mieterschutz bei Baumaßnahmen finden Sie hier!
Grundsätzlich dürfen acht Prozent der anteilig auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Mieter:innen umgelegt werden. Insoweit hat sich ab 01.01.2019 eine Veränderung zugunsten der Mieter:innen ergeben.
Maßnahmen, die vor dem 01.01.2019 begonnen wurden, werden noch nach alter Rechtslage abzurechnen sein. Demnach konnte die Vermieterseite bislang elf Prozent der aufgewandten Kosten umlegen.
Die Mieten dürfen nach der ab 01.01.2019 geltenden Gesetzeslage in der Folge einer Modernisierung nicht mehr – wie dies früher der Fall war – unbegrenzt angehoben werden.
Vielmehr ist die Erhöhung der Kaltmiete nach Abschluss von Modernisierungsarbeiten auf maximal € 3,00 pro Quadratmeter und Monat begrenzt.
Betrug die Kaltmiete vor Beginn der Arbeiten weniger als € 7,00 pro Quadratmeter, so darf die Miete nach Abschluss der Arbeiten sogar nur noch um maximal € 2,00 pro Quadratmeter und Monat angehoben werden.
Hinzu kommt eine zeitliche Bremse: Die genannten Erhöhungen dürfen innerhalb von sechs Jahren nicht überschritten werden. Eine jährliche Wiederholung von Modernisierungsarbeiten mit jährlichen Modernisierungsmieterhöhungen um beispielsweise jeweils € 3,00 pro Quadratmeter ist damit unzulässig.
Mehr Informationen zum Thema Modernisierung finden Sie hier!
Sie müssen die erhöhte Miete ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zahlen.
Wenn also beispielsweise das Mieterhöhungsschreiben im März eintrifft, dann müssen Sie die erhöhte Miete ab Juni des gleichen Jahres zahlen.
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Die Modernisierungsmieterhöhung ist dauerhaft und nicht zeitlich begrenzt.
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Instandhaltungen kann die Vermieterseite nicht auf die Miete umlegen. Das Gesetz verpflichtet die Vermieterseite dazu, diese Arbeiten auf seine eigenen Kosten durchführen zu lassen. Hier droht keine Mieterhöhung.
Instandhaltungen dienen der Beseitigung von Mängeln und der Erhaltung der grundlegenden Bausubstanz. Von Instandhaltung spricht man zum Beispiel, wenn defekte Fenster repariert werden.
Eine Modernisierung ist gekennzeichnet durch die nachhaltige Steigerung des Nutzwertes der Wohnung. Steigt also der Komfort, dann darf auch die Miete erhöht werden. Beispiele dafür sind: besserer Schallschutz, neues Bad, Maßnahmen zur Energieeinsparung.
Nur eine Modernisierung kann zu einer finanziellen Mehrbelastung in Form einer Mieterhöhung führen.
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Mieter:innen sind unter Umständen nicht verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden beziehungsweise Modernisierungsmieterhöhungen tatsächlich zu zahlen.
Ein Härtefalleinwand kommt z.B. in Betracht, wenn nach Eintritt der Modernisierungsmieterhöhung die Belastung des Gesamthaushaltseinkommens der Mietpartei für die Bruttomiete einen Wert von ca. 30 bis 35 % übersteigt.
Achtung: Bitte beachten Sie insbesondere, dass ein Härtefalleinwand fristgebunden ist und gegenüber der Vermieterseite bis zum Ablauf des Monats geltend gemacht worden sein muss, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
Beispiel: Geht den Mieter:innen die Ankündigung von Modernisierungsarbeiten bis zum 15.03. zu, so muss ein evtl. Härtefalleinwand einer Mietpartei bis spätestens 30.04. gegenüber der Vermieterseite geltend gemacht worden sein.
Härtefälle werden immer jeweils pro Einzelfall abgewogen werden. Eine nach einem Schema ausgerichtete Prüfung existiert nicht. Bitte lassen Sie sich deshalb hierzu beraten.
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Zwei Varianten machen es möglich Modernisierungsmieterhöhung und Erhöhung nach Mietspiegel miteinander zu verknüpfen:
- Die „doppelte“ Erhöhung nach der Modernisierung – Erhöhung nach Mietspiegel und zeitgleich die Erhöhung gemäß Modernisierungsumlage
Zunächst ist es möglich, dass Vermieter:innen die Miete entlang der Aufwendungen als Modernisierungsmieterhöhung anpassen.
Wenn zu diesem Zeitpunkt Ihre Miete fünfzehn Monate nicht erhöht wurde, als Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete, dann könnte hier die Miete ein weiteres Mal, also zusätzlich zu der Modernisierungsmieterhöhung, angehoben werden.
Da Ihre Wohnung zu diesem Zeitpunkt durch die Modernisierung aufgewertet wurde, hat sich auch die Einordnung Ihrer Wohnung entlang des Mietspiegels verändert und damit auch der Mietpreis der Wohnung laut Mietspiegel.
Soweit am Ende dieser Berechnung der Mietpreis der Wohnung nach Mietspiegel trotz vorangegangener Modernisierungsmieterhöhung höher liegt als die neue Miete nach Modernisierungsmieterhöhung, so kann die Vermieterin/der Vermieter eine weitere Erhöhung verlangen.
Die Erhöhung nach Mietspiegel ist nach oben begrenzt. Die Miete darf hier rückwärts blickend innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 % erhöht werden. Das sieht die sogenannte Hessische Kappungsgrenzenverordnung vor.
- Erst die Erhöhung nach Mietspiegel, dann die Erhöhung gemäß Modernisierungsumlage
Demnach erhöhen Vermieter:innen, soweit seit der letzten Mieterhöhung mindestens fünfzehn Monate vergangen sind, zunächst die zu zahlende Miete entlang des jeweils geltenden Mietspiegels und unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 15 %.
Da Ihre Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht durch die Modernisierung aufgewertet wurde, hat sich die Einordung laut Mietspiegel in diesem Fall nicht verändert.
Sollte also im Rahmen der Modernisierung wie benannt beispielsweise ein Balkon angebaut werden, so findet dieser bei der zunächst stattfindenden Mieterhöhung nach Mietspiegel keine Berücksichtigung.
Im Nachgang können Vermieter:innen dann ein weiteres Mal im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung den Mietpreis erhöhen. Dabei gelten die Regelungen der Modernisierungsumlage: maximal 3,00 € pro Quadratmeter binnen sechs Jahren, rückblickend betrachtet, bzw. maximal acht Prozent der aufgewandten Modernisierungskosten.
Mehr Informationen zum Thema Modernisierung finden Sie hier!
Mein Haus wurde verkauft, was tun?
Sie müssen Personen den Zutritt zu Ihrer Wohnung gestatten, wenn diese einen legitimen Zweck verfolgen. Wenn beispielsweise Vermieter:innen die exakte Größe der Wohnung von einem Architekten ausmessen lassen möchte, dann müssen Sie ihm Zutritt gewähren.
Finden Sie heraus, ob ihr Haus in einer Milieuschutzsatzung liegt zum Beispiel unter planas.frankfurt.de oder über das Infotelefon der Stabsstelle Mieterschutz des Amtes für Wohnungswesen unter (069) 212-37777.
Wenn dies der Fall ist, dann hat die Stadt unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen oder eine Abwendungsvereinbarung mit dem Käufer zu schließen. Auch gelten hier besondere Genehmigungspflichten bei Baumaßnahmen.
Mehr zum Thema Baumaßnahmen in Milieuschutzsatzungen erfahren Sie hier!
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Wenn Sie sich von Entmietungsszenarien bedroht fühlen, wenden Sie sich an uns.
Infotelefon: (069) 212-37777
E-Mail: mieterschutz.amt64@stadt-frankfurt.de
In diesem Fallen empfehlen wir Ihnen, frühzeitig eine Gemeinschaft zu bilden. Klingeln Sie bei Ihren Nachbar:innen und fragen Sie nach ihren Erfahrungen und Einschätzungen.
Mehr Informationen zur Organisation von Hausgemeinschaften finden Sie hier!
Sie dürfen Ihrem Vermieter den Zutritt grundsätzlich nicht verweigern. Jedoch muss dieser auf Ihre persönlichen Belange und ihre terminliche Verfügbarkeit Rücksicht nehmen. Schlagen Sie der Vermieterseite aktiv Besichtigungstermine vor.
Es gibt erstmal keine rechtliche Verpflichtung, einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen. Der alte Mietvertrag hat weiterhin Bestand und muss rein rechtlich nicht neu abgeschlossen werden. Lassen Sie einen neuen Vertrag rechtlich von einem Mieterschutzverein, einem Anwalt oder durch die Mietrechtliche Beratung der Stadt Frankfurt am Main überprüfen.
Wenn Sie sich von Entmietungsszenarien bedroht fühlen, wenden Sie sich an (069) 212-37777
oder schreiben Sie uns eine E-Mail an mieterschutz.amt64@stadt-frankfurt.de.
Der/die bisherige Vermieter:in sollte sie darüber informieren, dass das Haus bzw. die Wohnung verkauft wurde und Ihnen dabei mitteilen, ab wann die Miete an den/die neue/n Eigentümer:in zu zahlen ist.
Dieser sollte in einem gesonderten Schreiben ebenfalls mitteilen, ab wann und insbesondere auf welche Kontoverbindung zukünftige Mieten zu zahlen sind.
Die beiden Angaben sollten in der Frage der Person/der Gesellschaft des neuen Vermieters/der neuen Vermieterin und im Hinblick auf das Datum übereinstimmen.
Sollten Unklarheiten verbleiben, so fragen Sie unbedingt sowohl bei dem/der bisherigen Vermieter:in als auch bei dem/der neuen Vermieter:in nach, um Doppelzahlungen bzw. Mietrückstände zu vermeiden.
Bei begründeten Zweifeln können Sie unter der Vorlage Ihres Mietvertrages Einsicht in das Grundbuch nehmen.
Wenn sich dazu weitere Fragen ergeben, wenden Sie sich an (069) 212-37777 oder schreiben Sie uns eine
E-Mail an mieterschutz.amt64@stadt-frankfurt.de.
Vermieter:innen können ein Mietverhältnis kündigen, wenn sie die Wohnung für sich selbst, einen nahen Verwandten oder für Angehörige seines Haushaltes – wie etwa Pflegepersonal oder Personen zur Kinderbetreuung – benötigt.
In dem Kündigungsschreiben müssen Vermieter:innen nachvollziehbar erklären, weshalb sie die Wohnung benötigen und wer in die Wohnung einziehen soll.
Grundsätzlich gelten zunächst die Kündigungsfristen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Demnach beträgt die Kündigungsfrist für alle Mietverhältnisse, die maximal fünf Jahre bestehen, zunächst drei Monate. Für alle Mietverhältnisse, die bis zu acht Jahre bestehen, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Läuft ein Mietverhältnis länger als acht Jahre, so beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.
Wird die Mietwohnung nach Übergabe an die Mietpartei in eine Eigentumswohnung umgewandelt, so besteht nach einer weiteren Vorschrift des Bürgerlichen Gesetzbuches ein Kündigungsschutz von drei Jahren nach Kauf. Diese drei Jahre wären den gerade genannten Monatsfristen hinzuzurechnen.
Der hessische Landesgesetzgeber hat diesen Kündigungsschutz erweitert. Nach entsprechender Landesverordnung beträgt die Schutzfrist nicht drei, sondern fünf Jahre.
Wurde die Wohnung nach dem 01.09.2019 verlauft, so beläuft sich der Kündigungsschutz auf acht Jahre.
Demnach könnte nach Umwandlung einer Wohnung in eine Eigentumswohnung der Kündigungsschutz acht Jahre und neun Monate betragen.
In einigen Altverträgen könnte sich sogar eine Kündigungsfrist von acht Jahren zuzüglich weiterer zwölf Monate ergeben. Lassen Sie hierzu Ihren Vertrag unbedingt prüfen!
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Kontrollieren Sie nach dem Auszug die Begebenheiten der alten Wohnung wie zum Beispiel das Klingelschild. Steht die Wohnung eventuell dauerhaft leer oder wohnen andere Personen als die im Rahmen der Kündigung genannten Person dort, so kann von vorgetäuschtem Eigenbedarf ausgegangen werden.
Suchen Sie sich in solchen Fällen juristischen Beistand, um Schadensersatzanspruch gegenüber dem ehemaligen Vermieter geltend zu machen. Sie können dann Kosten wie zum Beispiel Umzugskosten zurückfordern. Auch die von Ihnen mehr bezahlten Kosten für die neue Wohnung im Vergleich zur alten Wohnung, können sie einfordern.
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Wenn das Haus nach dem Vertragsbeginn Ihres Mietverhältnisses in einzelne Wohnungen aufgeteilt wurde, dann haben Sie im Falle des ersten Weiterverkaufs der Wohnung das Vorkaufsrecht.
Das heißt nicht, dass Sie die Wohnung, bevor sie auf den Markt kommt, von der Vermieterseite angeboten bekommen. Sondern das heißt, dass Sie als Mieter anstatt eines Käufers eintreten können. Ihr Vermieter bietet Ihnen dann die Wohnung zu dem Preis an, den der potentielle Käufer zu bezahlen bereit gewesen ist.
Milieuschutz
Im Milieuschutzgebiet gelten besondere Einschränkungen. Die Stadt Frankfurt am Main hat für 14 Gebiete in der Stadt sogenannte Erhaltungssatzungen beschlossen, die zum Ziel haben, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu schützen.
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Die Stadt Frankfurt hat für verschiedene Bereiche des Stadtgebietes Milieuschutzsatzungen beschlossen. Ziel dieser Satzungen ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in dem jeweiligen Wohnviertel zu erhalten.
Dem Beschluss der Satzungen gingen Gutachten voraus. In 15 Gebieten ermittelten die Gutachter die Gefahr von Verdrängungseffekten. In diesen Gebieten gilt seitdem besonderer Schutz.
Die Satzungen sind unter planas.frankfurt.de einzusehen. Sie definieren die Geltungsbereiche der Satzung, legen die Erhaltungsziele und die Genehmigungspflicht bei Baumaßnahmen fest.
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Die Erhaltungssatzungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder Milieuschutzsatzungen gelten für folgende Gebiete in Frankfurt am Main: Dornbuschsiedlung, Westend, Alt-Eschersheim, Anne-Frank-Siedlung, Am Oberschelder Weg, Östliches Gallus, Westliche Riederwaldsiedlung, Dichterviertel, Bockenheim, Nordend-Mitte, Berger Straße, Westliches Ostend, Gutleutviertel, Sachsenhausen-Nord, Nordend-Süd.
Ob Ihr Wohnhaus im Geltungsbereich einer Milieuschutzsatzung liegt, erfahren Sie genau bis auf die Hausnummer unter planas.frankfurt.de oder über das Infotelefon der Stabsstelle Mieterschutz des Amtes für Wohnungswesen unter (069) 212-37777.
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In Milieuschutzgebieten kann die Stadt zum einen Gebäude kaufen, indem sie das sogenannte „Vorkaufsrecht“ ausübt oder ersatzweise mit dem Käufer des Hauses eine Abwendungsvereinbarung abschließen. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Mieterinnen und Mieter des betroffenen Hauses. So können Gebäude der Spekulation entzogen werden.
Nicht nur der Vorkauf, sondern auch die Abwendungsvereinbarung, ist für die betroffenen Mieter:innen positiv. Denn in einer solchen Vereinbarung verpflichtet sich der Käufer oder die Käuferin, die Ziele der Milieuschutzsatzung einzuhalten und beispielsweise das Haus nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln.
Zum anderen kann die Stadt in Milieuschutzsatzungen festlegen, welche Baumaßnahmen erlaubt sind und welche die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden und deshalb untersagt werden. So können „Luxusmodernisierungen“ verhindert werden.
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In den Geltungsbereichen von Milieuschutzsatzungen können Kommunen unter bestimmten Voraussetzungen beim Verkauf eines Hauses ein Vorkaufsrecht ausüben. Das bedeutet, dass die Kommune anstatt eines potentiellen Käufers oder einer Käuferin, das Haus kauft. Der Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen fällt hierbei nicht unter das Vorkaufsrecht. Es muss sich um ganze Häuser handeln.
Die Prüfung des Vorkaufsrechts muss durch die Stadt Frankfurt innerhalb von zwei Monaten nach Anzeige des Verkaufs beim Grundbuchamt abgeschlossen werden. Das Amt für Wohnungswesen, die Bauaufsicht und die kommunale Wertermittlungsstelle prüfen in dieser Zeit Verkaufspreis, Wert und Zustand der Liegenschaft sowie das Mietniveau des Objekts.
Die Information der Mieter:innen ist im Laufe dieses Prozesses vom Gesetzgeber nicht vorgesehen.
Nach Prüfung des Vorkaufsrechts informiert die Stadt Frankfurt den Käufer, ob das Objekt für die Ausübung eines Vorkaufsrechtes in Frage kommt.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat eine wichtige Bedeutung für die betroffenen Mieter:innen. Als neuer Vermieter oder Vermieterin tritt dann meist eine stadteigene Wohnungsbaugesellschaft oder eine Genossenschaft ein, die an mieterfreundliche Regelungen gebunden ist.
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Bei Verkauf in einem Milieuschutzgebiet konnte die Stadt dann das Haus erwerben, wenn zu befürchten war, dass der oder die Käufer:in die dort wohnenden Mieter:innen verdrängen wollte und der Verkäufer oder die Verkäuferin nicht bereit war, eine Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen. Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 09.11.2021 für einen Fall in Berlin entschieden, dass diese Praxis unzulässig ist.
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Bei Verkauf in einem Milieuschutzgebiet, können Käufer:innen den Aufkauf des Objekts durch die Stadt verhindern, indem er eine Abwendungsvereinbarung unterzeichnet. Käufer:innen steht gesetzlich ein Vorschlag für einen solchen Vertragsabschluss zu.
Welche Punkte in diesen Vertrag aufgenommen werden, unterscheidet sich von Fall zu Fall. Beispielsweise kann die Stadt mit dem Käufer oder der Käuferin vereinbaren, dass das Haus nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden darf.
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Eine Information der Mieter:innen über die Frage, ob eine Abwendungsvereinbarung geschlossen wurde, ist gesetzlich nicht vorgesehen. Fragen Sie bei dem Käufer oder der Käuferin Ihres Hauses nach der Abwendungsvereinbarung und den dort festgelegten Vereinbarungen. Verpflichtet ist dieser jedoch nicht, den Vertrag offen zu legen.
Abgesehen hiervon, sollte Sie der bisherige Vermieter oder die Vermieterin darüber informieren, dass das Haus bzw. die Wohnung verkauft wurde und Ihnen dabei mitteilen, ab wann die Miete an den neuen Eigentümer oder die Eigentümerin zu zahlen ist.
Dieser wiederum sollte in einem gesonderten Schreiben mitteilen, ab wann und insbesondere auf welche Kontoverbindung zukünftige Mieten zu zahlen sind.
Die beiden Angaben sollten in der Frage der Person oder der Gesellschaft des neuen Vermieters oder der Vermieterin und im Hinblick auf das Datum deckungsgleich sein.
Sollten Unklarheiten verbleiben, so fragen Sie unbedingt sowohl bei dem bisherigen Vermieter oder der Vermieterin als auch bei dem neuen Vermieter oder der Vermieterin nach, um Doppelzahlungen bzw. Mietrückstände zu vermeiden.
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Die Information der Mieter:innen ist im Laufe dieses Prozesses vom Gesetzgeber nicht vorgesehen. Bei einer Abwendungsvereinbarung handelt es sich rechtlich zunächst um einen Vertrag zwischen zwei Parteien – nämlich einerseits der Stadt und andererseits dem Immobilienkäufer oder -käuferin.
Datenschutzrechtlich ist deshalb über diesen Vorgang Stillschweigen zu bewahren – so wie dies bei anderen Verträgen oder Vorgängen auch der Fall ist – siehe beispielsweise der Inhalt der persönlichen Steuererklärung oder des Finanzierungsvertrages für den eigenen PKW.
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Die Abwendungsvereinbarung ist ein Vertrag zwischen der Stadt Frankfurt am Main und dem Verkäufer des Hauses. Die Vertragspartner sind nicht verpflichtet, Ihnen Einblick in diesen Vertrag zu geben.
Fragen Sie bei dem Käufer Ihres Hauses nach der Abwendungsvereinbarung und den dort festgelegten Vereinbarungen. Verpflichtet ist der Käufer jedoch nicht, diese offen zu legen.
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Die Abwendungsvereinbarung ist für die betroffenen Mieter:innen positiv. Denn in einer solchen Vereinbarung verpflichtet sich der Käufer oder die Käuferin, die Ziele der Milieuschutzsatzung einzuhalten und beispielsweise das Haus nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln.
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Mieterschutz bei Baumaßnahmen
Wenn über einen längeren Zeitraum, das Wasser oder das Warmwasser in Ihrer Wohnung unangekündigt ausfällt, dann melden Sie dies dem Vermieter oder der Vermieterin. Wird der Mangel nicht behoben, dann wenden Sie sich an die Wohnungsaufsicht.
Die Wohnnutzung von Mietwohnungen darf grundsätzlich nicht erheblich beeinträchtigt werden. Dies gilt auch bei Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohnens liegt unter anderem vor bei fehlender Wasser-, Strom- und Gasversorgung. Wenn Ihre Wohnsituation erheblich beeinträchtigt ist, wenden Sie sich an die Wohnraumerhaltung im Amt für Wohnungswesen unter der (069) 212-314 oder per E-Mail an wohnraumerhaltung@stadt-frankfurt.de.
Mehr zu den Ansprechpartner:innen der Stadt Frankfurt am Main erfahren Sie hier!
Darüber hinaus haben Sie einen zivilrechtlichen Anspruch darauf, dass Störungen beseitigt werden. Diesen Anspruch machen Sie über das Amtsgericht in Form einer einstweiligen Verfügung oder einer Klage geltend.
An Sonn- und Feiertagen ist die Wohnungsaufsicht und sind auch die Zivilgerichte nicht zu erreichen. In solchen Situationen, nehmen Sie sich eine günstige Ersatzunterkunft und verlangen Sie die Kosten im Anschluss auf zivilrechtlichem Wege zurück.
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Melden Sie unverzüglich dem Vermieter oder der Vermieterin den Ausfall der Heizung. Um die Zeit ohne Heizung zu überbrücken, können Sie sich einen Radiator anschaffen. Dann erwerben Sie zusätzlich idealerweise einen Zwischenzähler, damit Sie anschließend die zusätzlichen Energiekosten abrechnen können. Die Kosten für die Geräte sowie die zusätzlich entstehenden Stromkosten müssen von der Vermieterseite zurückerstattet werden.
Wenn der Vermieter nicht reagiert, ist die zuständige Abteilung die Wohnungsaufsicht.
Die Wohnnutzung von Mietwohnungen darf grundsätzlich nicht erheblich beeinträchtigt werden. Dies gilt auch bei Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohnens liegt unter anderem vor, bei:
fehlender Wasser-, Strom- und Gasversorgung • nicht funktionsfähigen Feuerstätten Heizungsanlagen oder deren Verbindung mit dem Schornstein • defekten Elektroinstallationen, Klingelanlagen oder sanitären Einrichtungen • beschädigten Hausfluren oder Treppenhäusern • defekten Dächern, Wänden, Decken, Fußböden, Fenstern oder Türen, die keinen ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse, Feuchtigkeit oder auch unbefugtes Eindringen bieten • fehlender Belüftungs- und Belichtungsmöglichkeit • Durchfeuchtungen z.B. wegen undichten Wasser- und Abwasserleitungen, Dachrinnen • starkem Schimmelpilzbefall.
Wenn Ihre Wohnsituation erheblich beeinträchtigt ist, wenden Sie sich an die Wohnraumerhaltung im Amt für Wohnungswesen unter der (069) 212-314 oder per E-Mail an wohnraumerhaltung@stadt-frankfurt.de.
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In diesen und weiteren Fällen wenden Sie sich an die Wohnungsaufsicht.
Die Wohnnutzung von Mietwohnungen darf grundsätzlich nicht erheblich beeinträchtigt werden. Dies gilt auch bei Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohnens liegt unter anderem vor bei:
fehlender Wasser-, Strom- und Gasversorgung • nicht funktionsfähigen Feuerstätten, Heizungsanlagen oder deren Verbindung mit dem Schornstein • defekten Elektroinstallationen, Klingelanlagen oder sanitären Einrichtungen • beschädigten Hausfluren oder Treppenhäusern • defekten Dächern, Wänden, Decken, Fußböden, Fenstern oder Türen, die keinen ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse, Feuchtigkeit oder auch unbefugtes Eindringen bieten • fehlender Belüftungs- und Belichtungsmöglichkeit • Durchfeuchtungen z.B. wegen undichten Wasser- und Abwasserleitungen, Dachrinnen • starkem Schimmelpilzbefall.
Wenn Ihre Wohnsituation erheblich beeinträchtigt ist, wenden Sie sich an die Wohnraumerhaltung im Amt für Wohnungswesen unter der (069) 212-314 oder per E-Mail an wohnraumerhaltung@stadt-frankfurt.de.
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Hier ist die Bauaufsicht die zuständige Behörde.
Sobald eine Gefahr von der Baustelle ausgeht, wenden Sie sich an die Bauaufsicht. Sie schreitet ein, wenn bauliche Mängel, z.B.
- mangelhafter Brandschutz,
- fehlende Rettungswege,
- statische Probleme,
- vermeidbarer Baulärm,
die Sicherheit der Bewohnerinnen und Bewohner beeinträchtigen. Sollten solche Gefahrensituationen eintreten, wenden Sie sich bitte an die (069) 212-33567 oder per E-Mail an bauaufsicht@stadt-frankfurt.de.
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Wir raten Ihnen in solchen Fällen dringend, ein Bautagebuch zu führen, in dem Sie die Beeinträchtigungen kontinuierlich protokollieren. Dokumentieren und protokollieren Sie anhand von Fotoaufnahmen die Mängel und Störungen und lassen Sie sich diese von Ihren Nachbarn abzeichnen.
Darüber hinaus haben Sie einen zivilrechtlichen Anspruch auf die Beseitigung von Störungen, den Sie über das Amtsgericht in Form einer einstweiligen Verfügung geltend machen können.
An Sonn- und Feiertagen ist die Wohnungsaufsicht und sind auch die Zivilgerichte nicht zu erreichen. In solchen Situationen nehmen Sie sich eine günstige Ersatzunterkunft und verlangen Sie die Kosten im Anschluss auf zivilrechtlichem Wege zurück.
Von Gebäuden und von den dort durchgeführten Bauarbeiten darf keine Gefahr ausgehen. Die Bauaufsicht schreitet deshalb ein, wenn bauliche Mängel, z.B.
- mangelhafter Brandschutz,
- fehlende Rettungswege,
- statische Probleme,
- vermeidbarer Baulärm,
die Sicherheit der Bewohnerinnen und Bewohner beeinträchtigen. Sollten solche Gefahrensituationen eintreten, wenden Sie sich bitte an:
E-Mail-Adresse: bauaufsicht@stadt-frankfurt.de
Infotelefon: (069) 212-33567
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Mieterhöhung
Nein.
Abgesehen von Erhöhungen nach Modernisierungsarbeiten, dürfen Vermieter:innen die Miete grundsätzlich alle fünfzehn Monate erhöhen.
Dies kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum höher liegt als die tatsächlich durch die Mietpartei gezahlte Miete.
In Frankfurt ist nach aktueller Rechtsprechung das einzig relevante Begründungsmittel zur Kalkulation der Miethöhe der Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main in der jeweils aktuellen Fassung.
Den aktuellen Mietspiegel 2022 finden Sie hier!
Außerdem bietet die Stadt hier einen Online-Mietspiegel-Rechner.
Generell dürfen Vermieter:innen die Miete in Frankfurt und einigen weiteren hessischen Kommunen innerhalb von drei Jahren (in die Vergangenheit gesehen) um nicht mehr als 15 Prozent erhöhen.
In ganz Frankfurt gilt die Mietpreisbremse. Sie gilt nur bei Neuvermietung. Die Miethöhe darf dann nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Mehr Informationen zur Mietpreisbremse finden Sie hier!
Der Mietspiegel ist eine amtliche Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge in Frankfurt am Main. Seine Erstellung erfolgt nach bundesgesetzlichen Vorgaben. Anhand der Kriterien des Mietspiegels können Sie sich selbst Ihre ortsübliche Vergleichsmiete errechnen.
Der Frankfurter Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB, d.h. er „wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertreter:innen der Vermieter- und der Mieterschaft anerkannt“.
Alle zwei Jahre wird der Mietspiegel an die Marktentwicklung angepasst. Alle vier Jahre wird ein neuer Mietspiegel erstellt.
Sie können den aktuellen Mietspiegel hier herunterladen.
Bei Fragen zur Berechnung des Mietspiegels wenden Sie sich an die Mietrechtliche Beratung im Amt für Wohnungswesen unter der (069) 212-40046 oder per E-Mail an mietrechtliche-beratung@stadt-frankfurt.de.
Vermieter:innen dürfen Modernisierungskosten grundsätzlich auf die Miete umlegen und damit Ihre Miete dauerhaft erhöhen.
Die Umlage hat jedoch ihre Grenzen: Nach Abschluss der Arbeiten darf Ihr Vermieter maximal acht Prozent der in der Ankündigung benannten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Ferner gilt für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Sofern die Miete unterhalb von sieben Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen.
Es handelt sich hierbei um neue Vorschriften, die grundsätzlich ab dem 01.01.2019 gelten. Wurde die Modernisierungsankündigung vor dem 01.01.2019 ausgesprochen, sollten Sie sich individuell beraten lassen.
Mehr Informationen zum Thema Modernisierung finden Sie hier!