Modernisierung
Eigentlich eine gute Sache: der oder die Vermieter:in will die Wohnung modernisieren. Aber eine Modernisierung kann für Mieter:innen sehr belastend sein. Bauarbeiten verursachen Staub, Lärm und andere Unannehmlichkeiten. Viele Menschen haben Angst vor den finanziellen Folgen, denn auf die Modernisierung der Wohnung folgt meistens auch eine Mieterhöhung. Folgend erklären wir Ihnen, welche Rechte Sie haben.
Instandhaltung oder Modernisierung?
Das Gesetz unterscheidet zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Kosten für Instandhaltung zahlt der / die Vermieter:in. Bei einer Modernisierung zahlen auch die Mieter:innen einen Teil der Kosten.
Eine Modernisierung schafft einen neuen, verbesserten Zustand der Wohnung oder des Hauses. Durch bauliche Veränderungen wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert oder zukünftig Energie gespart. Beispiele dafür sind: besserer Schallschutz, neues Bad, Anbau eines Balkons, Dämmung oder energiesparende Heizung.
Instandhaltung dient der Beseitigung von Mängeln und der Erhaltung der Bausubstanz. Beispiele sind die Reparatur der Heizung oder der Austausch eines kaputten Fensters. Kosten der Instandhaltung dürfen nicht auf die Miete aufgeschlagen werden. Vermieter:innen sind zu Instandhaltung verpflichtet.
Mieter:innen müssen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich dulden.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Drei Monate nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf die Miete erhöht werden:
– um bis zu 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr
– maximal 3,00 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Liegt die Miete unter 7,00 Euro pro Quadratmeter, darf die Mieterhöhung nach Modernisierung maximal 2,00 Euro pro Quadratmeter betragen.
Modernisierungsankündigung
Vermieter:innen müssen Modernisierungen mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen.
In der Ankündigung muss informiert werden über
– Art und Umfang der Bauarbeiten,
– Beginn und die Dauer der Modernisierung
– die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten
– die Möglichkeit einen Härte-Einwand geltend zu machen.
Härte-Einwand
Normalerweise müssen die Mieter:innen die Modernisierung dulden. Bei unzumutbarer Härte kann die Duldungspflicht wegfallen. Dazu muss man einen Härte-Einwand beim Vermietenden einreichen.
Der persönliche Härte-Einwand kann durch Lebensumstände wie zum Beispiel Alter, Krankheit oder eine bevorstehenden Prüfung begründet sein. Im Streitfall erfolgt vor Gericht eine umfassende Interessenabwägung zwischen persönlichen Bedarfen und den berechtigten Interessen der anderen Mieter:innen und der Vermieterseite sowie der Bedeutung für Energieeinsparung und Klimaschutz.
Ein finanzieller Härteeinwand kann eingelegt werden, wenn die neue Miete das Nettoeinkommen übermäßig belastet (Mietbelastung über 30%). Zum Nettoeinkommen muss ein Wohngeldanspruch hinzugerechnet werden.
Achtung: Kurze Frist zur Berufung auf einen Härtefall!
Wollen sich Mieter:innen auf eine Härte berufen, müssen sie dies dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitteilen. Beispiel: Erhalten Mieter:innen die Modernisierungsankündigung am 15. Februar 2020, müssen sie die Härte bis zum 31. März 2020 mitteilen.
Sonderkündigungsrecht
Kündigen Vermieter:innen eine Modernisierung an, können Mieter:innen außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats nach dem Zugang der Modernisierungsankündigung.
Mietminderung
Bauarbeiten sind oft belastend und führen zu Beeinträchtigungen. Zum Beispiel bei andauerndem Lärm oder dem Ausfall von Heizung oder Warmwasser haben Mieter:innen Anspruch auf die Minderung der Miete. Kleinere Beeinträchtigungen müssen Mieter:innen ertragen, erhebliche Beeinträchtigungen des Wohnens nicht.
Ausnahme: bei energetischer Modernisierung, also Bauarbeiten, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie führen, kann eine Mietminderung erst ab Beginn des vierten Monats geltend gemacht werden.