Modernisierungsmaßnahmen
Bauliche Maßnahmen stellen nicht selten eine Belastung für Mieter:innen dar. Neben Staub, Lärm und anderen Unannehmlichkeiten, können auch erhebliche finanzielle Auswirkungen die Folge sein. Welche Rechte haben Mieter:innen?
Instandhaltung oder Modernisierung?
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Nur eine Modernisierung kann zu einer finanziellen Mehrbelastung in Form einer Mieterhöhung führen. Eine Modernisierung ist gekennzeichnet durch die nachhaltige Steigerung des Nutzwertes der Wohnung. Steigt also der Komfort, dann darf auch die Miete erhöht werden. Beispiele dafür sind: besserer Schallschutz, neues Bad, Maßnahmen zur Energieeinsparung.
Instandhaltungen können nicht auf die Miete umgelegt werden. Vermieter:innen sind dazu verpflichtet, diese Arbeiten durchführen zu lassen. Hier droht keine Mieterhöhung. Instandhaltungen dienen der Beseitigung von Mängeln und der Erhaltung der grundlegenden Bausubstanz. Von Instandhaltung spricht man zum Beispiel, wenn defekte Fenster repariert werden.
Mieter:innen müssen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich dulden.
Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete
Modernisierungskosten dürfen Vermieter:innen grundsätzlich auf die Miete umlegen. Die Umlage hat jedoch ihre Grenzen: Nach Abschluss der Arbeiten dürfen Vermieter:innen maximal acht Prozent der in der Ankündigung benannten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Ferner gilt für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Sofern die Miete unterhalb von sieben Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen.
Es handelt sich hierbei um neue Vorschriften, die grundsätzlich ab dem 01.01.2019 gelten. Wurde die Modernisierungsankündigung vor dem 01.01.2019 ausgesprochen, sollten Sie sich individuell beraten lassen.
Modernisierungsankündigung
Vermieter:innen müssen Modernisierungen mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. In der Ankündigung müssen Art und Umfang der Maßnahmen in wesentlichen Zügen dargestellt werden und es muss der Beginn und die Dauer der Maßnahmen mitgeteilt werden. Außerdem müssen Vermieter:innen über die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten informieren.
Härtefallregelung
Mieter:innen dürfen Modernisierungen ablehnen, wenn sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Dazu müssen die Belange des Mieters jedoch abgewogen werden mit den berechtigten Interessen sowohl der Vermieterseite als auch anderer Mieter:innen sowie den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes.
Dabei kann sich eine Härte sowohl auf die Bauarbeiten selbst als auch auf ihre Folgen beziehen. Eine Härte kann auch aufgrund von persönlichen Lebensumständen wie zum Beispiel Alter, Krankheit, Arbeitslosigkeit oder einer bevorstehenden Prüfung gegeben sein.
Auch die zu erwartende Mieterhöhung oder die Erhöhung der Betriebskosten können eine Härte darstellen. Sie bleibt bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht aber außer Betracht und kann gegebenenfalls erst im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigt werden.
Achtung: Kurze Frist zur Berufung auf einen Härtefall!
Wollen sich Mieter:innen auf eine Härte berufen, müssen sie dies dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitteilen. Beispiel: Erhalten Mieter:innen die Modernisierungsankündigung am 15. Februar 2020, müssen sie die Härte bis zum 31. März 2020 mitteilen.
Sonderkündigungsrecht
Kündigen Vermieter:innen eine Modernisierung an, können Mieter:innen außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats nach dem Zugang der Modernisierungsankündigung.
Mietminderung
Modernisierungsmaßnahme können zu vielerlei Beeinträchtigungen führen. Zum Beispiel bei andauerndem Lärm oder dem Ausfall von Heizung oder Warmwasser haben Mieter:innen dann Anspruch auf die Minderung ihrer Miete. Kleinere Beeinträchtigungen müssen Mieter:innen ertragen, erhebliche Beeinträchtigungen des Wohnens nicht.
Es gilt jedoch eine Ausnahme bei Maßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie führen – sogenannten energetischen Modernisierungen. In diesem Fall ist eine Mietminderung für die Dauer der ersten drei Monate einer Modernisierungsmaßnahme nicht möglich. Dauern die Bauarbeiten also länger, so stehen Mieter:innen auch bei einer sogenannten energetischen Modernisierung ab dem Beginn des vierten Monats Minderungsrechte zu.