Milieuschutz

Was bedeutet Milieuschutz?

Die Stadt Frankfurt hat für verschiedene Bereiche des Stadtgebietes Milieuschutzsatzungen (sogenannte Erhaltungssatzungen) beschlossen. Rechtliche Grundlage für Milieuschutzsatzungen ist das Baugesetzbuch (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Ziel dieser Satzungen ist es, in den jeweiligen Gebieten die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten und die dort lebenden Menschen vor Verdrängung zu schützen, weil dies zu städtebaulichen Problemen, sowohl im Gebiet der Satzung, als auch in anderen Stadtgebieten, führen kann.

Die Zielsetzung ist demnach eine städtebauliche. Vor Verdrängung werden nicht individuelle Bewohner:innen geschützt, sondern es soll die Sozialstruktur in diesem Stadtgebiet erhalten werden. Mit sozialer Struktur sind soziale Eigenschaften wie Alter, Einkommen, Ausbildung und Beruf sowie Familiengröße gemeint.

Drei Instrumente hat die Stadt Frankfurt in Milieuschutzgebieten:

• Genehmigungspflicht baulicher Maßnahmen

Innerhalb des Gebietes einer Milieuschutzsatzung sind bestimmte Maßnahmen genehmigungspflichtig: bauliche Änderungen an bestehenden Wohnungen (z. B. Modernisierung), Nutzungsänderungen (z. B. Umwandlung von Wohnraum in Büro) sowie der komplette oder teilweise Abriss eines Hauses. Baumaßnahmen oder Modernisierungen, die über den durchschnittlichen Wohnstandard hinausgehen („Luxusmodernisierungen“) werden nicht genehmigt. Extremen Mietsteigerungen soll so vorgebeugt und eine Verdrängung der Mieter:innen verhindert werden.
Hauseigentümer:innen müssen eine satzungsrechtliche Genehmigung bei der Bauaufsicht Frankfurt beantragen. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens führt die Stabsstelle Mieterschutz die Anhörung der betroffenen Mieter:innen durch. Weitere Informationen finden Sie hier.

• Genehmigungspflicht bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Seit dem 01.06.2020 gilt in Milieuschutzgebieten außerdem die Hessische Umwandlungsgenehmigungsverordnung. Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen muss seitdem von der Bauaufsicht Frankfurt genehmigt werden. Eine Umwandlung wird nur in den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen gestattet, denn diese führt oft zu einer Verdrängung der Mieter:innen. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens führt die Stabsstelle Mieterschutz die Anhörung der betroffenen Mieter:innen durch. Weitere Informationen finden Sie hier.

• Vorkaufsrecht

Wie einige andere deutsche Städte auch, hat die Stadt Frankfurt bis Ende des Jahres 2021 beim Verkauf von Mietshäusern im Gebiet einer Milieuschutzsatzung das kommunale Vorkaufsrecht ausgeübt, wenn zu befürchten war, dass der oder die Käufer:in die dort wohnenden Mieter:innen verdrängen wollte. Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 09.11.2021 für einen Fall in Berlin entschieden, dass diese Praxis unzulässig ist.

Der Frankfurter Oberbürgermeister Mike Josef hat sich in einem Brief an die Bundesbauministerin Klara Geywitz für eine Gesetzesänderung stark gemacht, die es den Städten wieder ermöglicht, die Option eines Vorkaufsrechts zu ziehen.