Milieuschutz

Was bedeutet Milieuschutz?

Milieuschutz soll verhindern, dass sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und damit die soziale Struktur in bestimmten Gebieten verändert, indem die dort lebenden Menschen verdrängt werden. Ursachen für Verdrängung können Mietsteigerungen nach teuren Luxussanierungen oder Grundrissänderungen, die Umnutzung von Wohnungen in Gewerbe oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sein.

Milieuschutz ist ein städtebauliches Instrument. Milieuschutz ist kein individueller Mieterschutz.

Die Veränderung der sozialen Struktur eines Stadtviertels kann dazu führen, dass die über viele Jahre gewachsene Infrastruktur (Kitas, Schulen, Parkplätze, Einkaufsmöglichkeiten u.s.w.) nicht mehr passt. Kostspielige und langwierige Anpassungen dort und auch in anderen Stadtteilen wären die Folge.

Mit einer Sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) soll Verdrängung verhindert und die Sozialstruktur bewahrt werden. Die Stadt Frankfurt hat nach aufwendigen Untersuchungen für verschiedene Bereiche des Stadtgebietes Soziale Erhaltungssatzungen (sogenannte Milieuschutzsatzungen) erlassen. Rechtliche Grundlage für Soziale Erhaltungssatzungen ist das Baugesetzbuch (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB).

Zwei Instrumente hat die Stadt Frankfurt in Milieuschutzgebieten:

• Genehmigungspflicht baulicher Maßnahmen
  Im Bereich einer Milieuschutzsatzung sind bauliche Änderungen an bestehenden Wohnungen (Modernisierung), Nutzungsänderungen (z. B. Umwandlung von Wohnraum in Büro) sowie der komplette oder teilweise Abriss eines Hauses genehmigungspflichtig – auch wenn außerhalb des Milieuschutzgebietes keine Genehmigung erforderlich wäre.Bauliche Änderungen oder Modernisierungen, die über den durchschnittlichen Wohnstandard hinausgehen („Luxusmodernisierungen“) werden nicht genehmigt. So sollen extreme Mietsteigerungen und die Verdrängung der Mieter:innen verhindert werden.Hauseigentümer:innen müssen die Genehmigung bei der Bauaufsicht Frankfurt beantragen. Im Verlauf des Genehmigungsverfahrens führt die Stabsstelle Mieterschutz die Anhörung der betroffenen Mieter:innen durch. Weitere Informationen finden Sie hier.

• Genehmigungspflicht bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
  In Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) muss auch die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen genehmigt werden. Eine Umwandlung wird nur in den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen genehmigt. Anträge werden von der Frankfurter Bauaufsicht geprüft, die Stabsstelle Mieterschutz schreibt die betroffenen Mieter:innen dazu an. Weitere Informationen finden Sie hier.

Info zum Vorkaufsrecht
Wie einige andere deutsche Städte auch, hat die Stadt Frankfurt bis Ende des Jahres 2021 beim Verkauf von Mietshäusern im Gebiet einer Milieuschutzsatzung das kommunale Vorkaufsrecht ausgeübt, wenn zu befürchten war, dass der oder die Käufer:in die dort wohnenden Mieter:innen verdrängen wollte. Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 09.11.2021 für einen Fall in Berlin entschieden, dass diese Praxis unzulässig ist.

Der Frankfurter Oberbürgermeister Mike Josef hat sich in einem Brief an das Bundesbauministerium für eine Gesetzesänderung stark gemacht, die es den Städten wieder ermöglicht, die Option eines Vorkaufsrechts zu ziehen.