Ein Münchner Mieterschutzverein ist mit seiner Musterfeststellungklage gegen die Modernisierungsmieterhöhung eines großen Immobilienunternehmens vor dem Bundesgerichtshof (BGH) gescheitert.
In dem Fall hatte das Immobilienunternehmen Ende Dezember 2018 umfangreiche Modernisierungsarbeiten angekündigt, die aber erst ein Jahr später in die Tat umgesetzt werden sollten. Mit der frühzeitigen Ankündigung wollte sich der Vermieter die für ihn günstigere Gesetzeslage sichern, die nur noch bis zum 31.12.2018 galt. Seit Anfang 2019 dürfen Mieten nach einer Modernisierung nicht mehr so stark erhöht werden wie zuvor.
Diese Vorgehensweise war rechtens, wie der 8. Zivilsenat des BGH nun geurteilt hat. Entgegen den Vorinstanzen entschied der BGH, dass es keines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Modernisierungsankündigung und voraussichtlichem Beginn der Arbeiten bedarf.
Eine Entscheidung, die für die betroffenen Mieter:innen erhebliche Folgen haben dürfte. Denn statt der jetzt geltenden 8% kann der Vermieter 11% der Modernisierungskosten von diesen verlangen. Zudem galt nach alter Rechtslage die Kappungsgrenze von drei bzw. zwei Euro (je nach Ausgangsmiete) pro Quadratmeter noch nicht, wodurch sich die Mieten unbegrenzt erhöhen ließen. Angaben des Mietervereins zufolge bedeutet dies in einem konkreten Fall eine Mieterhöhung von 729 Euro statt nach neuem Recht erlaubter 230 Euro.
Das recht neue Instrument der Musterfeststellungsklage wurde hier erstmals im Bereich des Mietrechts angewendet, da eine große Wohnanlage betroffen war. Rund 100 Mieter:innen hatten sich der Klage angeschlossen – mindestens 50 müssen es sein, damit Musterklagen überhaupt zugelassen werden. Im Bereich des Mietrechts wird die Musterfeststellungsklage daher die Ausnahme bleiben, da diese Voraussetzungen in den seltensten Fällen erfüllt sein dürften.